2011年4月27日星期三

黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課

台灣房市一年成交幾十萬戶，有70%都是中古屋。
在這個投資客橫行的年代，一不小心就會變成冤大頭！
－－從選點到殺價，一定要懂的老公寓、中古屋、透天厝坑錢陷阱－－

　　你知道，投資屋是加價五成再出售嗎？
你能識破投資客「黑心裝潢術」嗎？

　　人人都想買到「屋主正好欠錢所以價格低」、因為「保養好所以屋況美」、不漏水沒壁癌、還要誠信交易的好房子，別傻了，哪有這麼多「正好」！事實是，當買方，注定得跟投資客鬥法，除非你去廟裡拜，否則就乖乖做功課吧！

　　多花冤枉錢事小、買到黑心拉皮屋事大，更慘的是買到違建或兇宅還不自知！《黑心投資客炒房告白》公開投資客黑心技倆的17堂課，教你要如何降低風險、掌握議價空間。

　　★看仔細─拉皮裝潢術、新聞炒作法、高低價差法、房仲聯賣法、假合約假成交…黑心投資客手法全曝光！
　　★請小心─Sway 教你買屋與議價，中古大樓、電梯華廈、老公寓…挑出買方最容易忽略、賣方最容易作假的細節。
　　★Sway傾囊相授：為什麼下午三點和晚上八點是看屋好時段？該不該跟屋主見面談？房屋底價怎麼抓？殺價要從幾成開始殺？如何挑選不騙人的仲介？屋況好壞和社區品質怎麼觀察？

　　【隨書附錄】：1. Sway教你挑好宅：中古屋、透天厝看屋導覽彩色圖解
2. 看屋一定要帶的隨身小工具清單
3.《黑心建商的告白》升級版：破解建商話術的三堂課

　　【關於黑心投資屋的事實】

　　◎事實1：專業的投資客會加價五成來賣：
買中古屋或新成屋想議價，搞清楚進貨成本是第一步，專業的投資客會加價五成來賣，你以為打七折買得漂亮，人家投資客還是暴利賺！

　　◎事實2：投資客的出神入化、「點鬼屋成金」裝潢術：
一、米白色油漆製造溫馨感，劣質品用噴槍隨便噴（有沒有毒不知道）；
二、薄夾板超好用，一遮壁癌、二擋裂縫、三還可掩飾海砂屋；
三、不敲不清，地上直接鋪拋光石英磚；至於衛浴、廚房？一定是「簡單搞搞、大方呈現」。

　　◎事實3：一戶天價，整條街都是天價了
台灣天價成交不犯法，一戶天價，整條街都是天價了！天價成交後，連估價也變成天價，手上的房屋又可找銀行貸出天價款，套出來的現金又可以再次周轉炒房。

　　◎事實4：副都心商業地標售，九成以上是投資客出的標單
新莊副都心的住宅土地與商業土地標售，有九成以上都是投資客出的標單！買地養地炒地，熟悉遊戲規則的黑心投資客比黑心建商更狠、更會炒新聞！

　　◎事實5：透天厝變大廈，就連套房也是違建
一棟透天厝，屋主先蓋好五層樓，取得使用執照後再加蓋，最後再無中生有的變出電梯一座，當場變成十一層樓高的雄偉大樓，傑克，這真是太神奇了！不相信？請走一趟竹科附近的金山街，一萬戶套房有一半是違建！

　　◎事實6：假合約書、假過戶證明，也能高價格來「成交」
「投客仲介」會自己先高價假成交一間格局爛的房屋，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅，再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。

　　◎事實7：菜籃族、自住戶，你就是投資客倒貨的對象
菜籃族、想買一、兩戶房屋自住或投資的小咖投資者，通通是投資客倒貨的對象。

作者簡介

Sway

　　請繼續幫我這個忙，別猜我是誰，如果你還想再看下去，別讓我被黑心建商、投資客抓去灌水泥、丟到太平洋，因為我老擋人財路。

　　還是透露一下，免得讓人認為我不學無術。大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業至今，做過代銷、房仲、建築、及媒體相關行業，也考了張不動產經紀人執照。網路起飛時，躬逢其盛，與友人合組不動產網站，後逐漸擴大成台灣最大、流量最高的「智邦不動產」討論社群。

　　值得一提的，曾被黑心建商告上法院「加重誹謗」罪，也曾被疑似黑心建商、黑心投資客放話說要廢了網站、走不出大門，所幸目前仍可在不動產相關領域繼續發揮，提供廣大網友、讀者關於房地產的資訊。

　　．大學畢業於不動產相關科系
．擁有不動產經紀人的證照
．曾經任職於建設公司、代銷公司、地產仲介公司
．與友人合創「智邦不動產」，此討論社群成為台灣最火紅的房地產網路討論區之一。
．著有《黑心建商的告白》（推守文化出版），金石堂年度企管榜第一名、博客來年度財經榜第二名、誠品年度財經榜第二名。

作者：Sway
出版社：推守文化
出版日期：2011年01月04日
語言：繁體中文
ISBN：9789866570445
裝訂：平裝
購買本書：黑心投資客炒房告白

作者序

　　我，想讓你買到六十分的好宅！

革命尚未成功，同志仍須努力。

　　這次掀開的，是黑心投資客的那個潘朵拉盒子，以及針對中古屋的所有麻煩。

　　當《黑心建商的告白》在網路上廣為流傳時，我知道，那是一種民怨的表現；而《黑心投資客炒房告白》無法在網路上廣為流傳，我知道，那是一種恐懼感，恐懼這幾年來因炒房而大賺的美夢，可能因此消失；恐懼因為我寫得太過露骨，而讓想要一次大賺的富翁人生，可能因此破滅。

　　你可能早就買了房子，所以，你只關心房價會不會跌，可是，有更多的人還沒買，而我更擔心的，是你兒子、你孫子以後絕對買不起房子！或者，你拿出老本讓他們買，卻最後買到一間黑心房屋！所以，我還是要寫，把買屋的所有問題一網打盡，寫出投資客的黑心手段，讓你知道，其實，房地產世界，並沒有你想像中那樣美好，建商是黑的，投資客更是黑到發亮。

　　關於房價，這回把預售屋以及中古屋的殺價方法，一次奉上。《黑心建商的告白》沒寫到的、讓代銷跟建商小喘一口氣的，這次毫不留情了，而中古屋也是，我這次狠心的把看似美美的中古屋畫面，一次撕開。

　　對我來說，「黑心系列」已經踏上了不歸路，從此，不只建築業界，現在連房仲等所有的業界，都會更加「不酥胡」了。我只能在這裡說，如果房地產業界因此而去蕪存菁，多一點清流，這不是更美好的世界嗎？你們別忘記，在廣告裡聲稱的那些美好，在公司章程立下的那些誓言，是該一一實現的。

　　也許你曾經發出抱怨：「看過書之前，有點不太敢買，看過書之後，就一定不敢買房子。」但，黑心世界如此的深奧，在我聽過多少買家被騙的真實故事之後，深深發覺，想要好好住一間房屋，實在不能再靠你的直覺來買了，我必須把我該知道的事情，一一告訴你，讓你做好所有的準備跟功課後，讓你盡量買到「六十分以上」的房屋。

　　別以為我的家人或是朋友，因為我的存在而都買了好房屋，一個親戚，就在出版前的一個月，興沖沖買下一戶投資客的房屋，等到清醒一點的時候才發現，原來，那間房裡的所有對外窗，全部面向「天井」，自然採光跟景觀，完全是「一線天」！先前看屋時，投資客利用所有技巧，有美麗絕倫的燈光與窗簾，加上宛如夢境般的裝飾品，製造出成家美夢，而這位親戚，還聲稱，已經把《黑心建商的告白》看得滾瓜爛熟。

　　更別說，他的買價，早就被投資客賺上五成，裝潢，也用了黑心建材。

　　希望，你能夠透過我的書，來了解這個房地產世界。謝謝你曾經低調的支持我，沒幫我起底、人肉搜索，革命尚未成功，我，還有故事還沒寫完，同樣的，當我沉到太平洋，或是被兩顆子彈的時候，少了個「賤嘴」說說真相，豈不可惜？

投資客的黑心裝潢術（下）
男女大不同之性別裝修法

全民打房‧重點提示
對付女性客戶，投資客會掌握「一廚二浴三收納」的大原則：L型大廚房、高腳椅吧檯、泡澡大浴缸，以及超級大衣櫃，至於隔間、水電不重要；對付男性，大客廳、小廚房，隔間要留孝親房（即使比瑪麗亞傭人房還小），最後必殺絕技就是拉條網路光纖線！

姐姐妹妹真偉大，這話可不是我說的，有房仲自己統計，超過六成買屋的決定權，在於女性，這點黑心投資客了然於胸，所以裝潢的撇步，一定要搞得讓女性客戶超級滿意當場昏頭，就像啤酒廣告裡那群進到更衣室驚聲尖叫的女孩們一樣，才有機會把破爛的黑心投資屋，讓女性同胞們用高價買下來。

女人這麼好騙？其實投資客騙男生女生各有不同的技法，我不是歧視，但先來講女生，哪個女人會關心插座有多少個？電壓多少？啥一百一、二百二伏特？安培數有多少？太專業啦，房仲講破嘴客人還不想聽，可是，你只要給她一個L型的開放廚房，廚房牆壁上還有電視可以一邊作菜一邊看韓劇，媽媽們馬上心裡尖叫。最好的是，廚房要連著一個吧檯，可以擺兩張永遠用不到的高腳椅，可以幻想，坐在這裡跟老公吃早餐喝咖啡，啊～真是人生最高享受啊！

女性客戶秒殺裝潢術之一：廚、浴絕對要美形

再來個寬大浴室，有個從頭到腳全身入鏡的超大鏡子，浴缸旁邊牆壁打個窗戶出來，管他會不會影響結構安全，或一開窗就面對隔壁戶廚房的排油煙管。浴缸旁一定要有個小空間，夠放各種不同的沐浴乳、洗髮潤髮精，最好可以還能放咖啡杯、紅酒杯，當場五星級飯店泡澡的FU就出來了。

接著，洗手檯一定要有石材檯面，搭配一個超大方櫃子，裡面可以放十包衛生棉、二十包衛生紙、三十罐備用的沐浴乳跟洗髮精。天花板則是裝一台三合一的暖風機，這樣就可以在冬天不用怕冷，泡澡順便敷臉，對自己好一點，每天泡澡泡一小時。女性客人八成馬上：買單！

當然，那個大大的開放廚房，以及大大的浴室，常是將隔壁房間敲掉，硬隔出來的結果，反正隔壁房間不要做衣櫃，假裝當作書房就好；而浴室大多是陽台外推的結果，反正大家都貪便宜，不會留意陽台有多大，現在還有洗烘脫三合一洗衣機這種加分工具，擺上一台馬上可以彌補陽台空間的不足，你不會留意到衣服、棉被要曬到哪裡去的問題。

女性客戶秒殺裝潢術之二：主臥室大衣櫃

還有，主臥室很重要，有沒有採光不重要，重點在於你要裝潢出一個很大的衣櫃，可以讓女主人可以放很多很多衣服，最好是要加上可以擺很多包包的展示櫃，對，女生最在意收納功能了，臭男生都只會襪子內衣褲亂丟，哪懂得女生理家的辛苦，你真是個善解人意的投資客！女性客人又中招了：我要買！

女性客戶秒殺裝潢術之三：品味，象徵屋主不缺錢

我沒有忘記這篇是要寫投資客的黑心招數，所以，中古屋內一定要有一些空瓶跟包裝，比如香奈爾五號、LV的紙袋，喔，差點忘了，你一定會在廚房或餐桌上，發現隨意擺放著兩瓶進口的氣泡礦泉水，或是空的凱歌香檳，在酒櫃裡放上紅酒五、六瓶。品味嘛，讓她覺得，這個屋主一定很有錢，所以他的房子風水好，住得好才要搬家，你看屋主都可以買LV，應該不缺錢不太好殺價，大概這樣的價格就是合理了。女性客人再次中招：我要買下來！

對單身或是沒有小孩的夫妻來說，重點在於廚房、浴室、主臥室，其他都可以省，所以呢，你可以看到這類房型，多半是書房小到只能用玻璃隔間，主臥室非常大，廚房非常的大，客廳就一般般，跟裝修有關的，比如窗戶是否會漏水，有沒有氣密窗，大門是不是換了個防火門，水管是不是依舊生鏽，這些都不重要。

不要怪我罵妳傻女孩，羊毛出在羊身上，妳看到的華麗裝潢，都是投資客用前面兩堂課的黑心裝修法堆出來的，他可不會管妳三十坪房子配個超大浴室，到時候其他空間有多難用，更不會管妳開放式廚房油煙問題怎麼解決。其實只要妳願意用功找沒裝潢過的中古屋用力殺價，價差拿來自己裝潢，起碼電線是新的、水管是新的，妳的牆壁不會漏水、大門可以防火，偏偏妳要給黑心投資客賺，怪誰？

投資客的總裁人生（上）
看好你的斡旋金，少碰「投客房仲」！

全民打房‧重點提示
遇上黑心投資客經營的房仲店，賣方會被壓低買價，買方則必須承擔假成交騙高房價、斡旋金及自備款被挪用的風險，而且因為品牌小，出了事，媒體青天大人不見得願意幫你伸張正義！找仲介，還是少碰單店型的「投客房仲店」為妙。

看完前面幾堂課，你應該很清楚投資客跟房仲是共犯結構，房仲提供買賣通路以及新聞包裝，投資客出錢、出貨，但大咖投資客會想，做仲介也不難，幹嘛不自己做老闆，還要讓別人賺？所以這幾年投資客開始自己當房仲，一方面肥水不落外人田，買賣起房屋更快更有效率，有好貨色自己也可以先吃，更黑心一點，客戶的簽約金還可以拿來當短期現金周轉，好用得很。

調謄本、包打聽，吃定賣方

當房仲老闆最大的好處，是讓投資客可以在第一時間掌握賣方的狀況，方便買進條件好的房屋，正因為可以讓投資客好好包裝的好物件不多，通常三大都會區裡，一些容易賣掉的房屋，屋主都會簽下「一般性合約」，也就是任一間房仲都可以賣，不是簽專任合約，尤其是台北市，幾乎都是簽這類的銷售合約，你跟永慶買或是跟信義買，有時開價不一樣，但最後成交的決定都在同一個屋主。

所以，買方不重要，因為房子可以透過這樣的聯賣方式，同一間房屋在各大房仲都會出現，賣方，才是大咖投資客要鎖定的對象。要怎麼著手呢？當然是希望能在第一時間鎖定賣方，並利用談判的技法，以低價進貨。

我聽過這樣的對話：「你這房屋曾經漏水、以前死過人耶，我認識你之前的屋主，這種房屋的價格不會太好喔，但是我手上剛好有一組客戶想投資，不信你去找其他房仲估價看看，有沒有我客戶想出的價這麼高呢？如果有興趣的話，我馬上打電話給客戶，叫他帶支票簿來簽約。」

這當然是亂講一通，因為仲介早就去調過謄本，他很清楚你的房屋之前有轉手過，除非前任屋主是你的親戚或好友，要不然他怎麼掰，你也不知道真假，只會被騙得一愣一愣的，就有可能聽信他的話術或在希望盡快換取現金的壓力下，匆匆忙忙的低價把房子給賣了。

這就是為什麼所有的房仲老闆都會要求業務員深耕地方，每個人選一棟社區來經營，每天找管理員、住戶用力的哈拉，就是要找到這樣的資訊，才能知己知彼的打擊賣方客戶信心。有些用功的業務員，甚至還能掌握到社區有誰離婚、有哪個小老婆、以及誰的長輩何時過世。這些社區住戶大小事，就是關係到他們會不會把房屋拿出來賣的重要資訊。

我自己就曾經碰過這種狀況。某房仲特地跑到我老家，騙家母說：「妳兒子在網路上要賣房子耶，好像想賣一千兩百萬，其實啊，我們手上有很多客戶想要那個社區，絕對會加價一百萬元跟你們買，不信，你現在用我的手機打電話給妳兒子，快跟他聯絡。」

這是因為我住的社區有管制，房仲無法直接接觸到我本人，只好動腦筋轉向曾經登記的老家。話說本人的房屋市價根本不到一千萬，當然也沒有在網路上賣屋，仲介以這種可以賺暴利的謊言，就是要讓人心動、利用老人家來「套」出我的聯絡方式。

房價高的時候，有好房屋的人就是老大，如果你手上的房屋地點跟景觀條件都好、一年內這棟社區沒人要轉賣，你將會享受到房仲的甜言蜜語轟炸，聽多了，你一定開始覺得自己的房屋很值錢、人人搶著要並且獲利驚人。

大咖投資客利用房仲的連鎖品牌直接跟第一線的客戶接觸，每天，拚死命想賺錢的業務員，會回報各個客戶購屋意願如何，當房仲店老闆自己想「倒貨」的時候，就可以精準的操作業務員累積的潛在購屋客戶名單。通常投客仲介會在自己的店頭物件中，先高價假成交一間格局爛的房屋，主要是製造假合約書，或是假的過戶證明，反正一年內的交易多半課不到土地增值稅，再將想賣的房屋，以更高價格來「真成交」。

你不用懷疑房仲店為何到處都有，密集的程度快要追上便利商店，有些路段甚至各大房仲一字排開、全部到齊，因為，大家都想利用大品牌的效力，搶貨、倒貨。

你的斡旋金就是他的周轉金

投資客自己當房仲店老闆還有一個好處，房屋買賣的過戶時間，短則三、五天，通常一個月左右，這時，就可以利用這一個月的時間差，來玩玩金流的槓桿遊戲。

買房屋的時候，仲介會要你拿出十萬、二十萬來當作斡旋金，買賣成交就可以轉為購屋的訂金或是頭期款。這個現金，就是不肖仲介的周轉金！他可能拿來付別間房屋的貸款，這還算是小型周轉咧！

買賣簽約之後，通常在過戶前要付個至少兩成的自備款，一千萬元的房屋就是兩百萬元，這筆錢正牌的房仲會存在信託專戶裡，但是，不講沒人知道，黑心房仲都直接轉到他們公司的戶頭裡！一戶房屋存個兩百萬元，十戶就是兩千萬元，一個店頭只要能隨時保持十戶的成交水位，就等於持續坐擁兩千萬的周轉金在銀行戶頭。你說大品牌都很自愛？都有履約保證？用孤狗大神查一查吧，自備款被房仲盜用的新聞層出不窮！