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2010年5月30日 星期日

張金鶚的房產七堂課

張金鶚

他,關心購屋者環境,更甚於市場對他的觀感。

他,研究國內房地產動向20年,接受產官學界委託,主持國內最大的房地產調查中心,擁有最完整的資訊,備受學界及房地產界重視。

他,曾被《今週刊》選為2008年年度財經風雲人物,獲選理由為:「眾人皆醉,唯有他獨醒!十個月前,他發表台灣房地產將衰退的斷言,遭人訕笑;十個月後,證明他的溫度計沒有失準,只是大家不願睜開眼睛。」

現職:政治大學地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任

學歷:美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士

經歷:美國加州柏克萊大學、瑞典國家建築研究中心等訪問學者、日本明海大學不動產科學院訪問學者


自序

為台灣的房地產盡一份心力

「房地 產」一直是社會大眾觀注的焦點,不只是因為房地產昂貴,更因為房地產是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子,面對房地產時,真是既期待又怕受傷害。 期待房地產帶給自己有個溫暖的家、舒適的生活環境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得;但也害怕房地產帶來了屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去 和樂,也不敢享受休閒生活;怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便;怕投資房屋出租碰到惡房客、經營管理令人頭痛;最慘的是怕房價買到高 點,不但沒賺到,反而欠了一屁股債。

有人說:「台灣地少人多,房地產只漲不跌」「相對股市,投資房地產最穩當」「房地產現在不買以後會 後悔」「面對低利率高通膨,租屋不如買屋」「買屋不難,只要挑好地段,跟著捷運走準沒錯」,房地產市場充斥著上述各種說法。投資真的有那麼簡單好賺嗎?投 資房地產真的不會像股市或其他任何財貨,沒有輸家只有贏家嗎?這真是一個美麗的房地產新境界,或只是充滿一廂情願的房地產神話,值得我們大家再深思!




做好正確房產知識的準備

面對房地產的各種神話與真實世界,一般房屋消費者(包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類)將會有何種可能的選擇?除了買與不 買(租)的選擇外,更重要的還會有買與不買的時機、區位、產品與價格的各種選擇。房屋消費者應如何考量上述各種房地產需要面對的可能選擇?消費者明知房地 產業者的說法是「老王賣瓜,自賣自誇」,不應全然相信,但又應如何自我判斷?當尋求別人(或專家)意見時,又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與 困境呢?換言之,身為房地產消費者,面對一生消費中可能是最昂貴的房地產選擇時,除了自我努力充實房地產的專業知識與資訊外,似乎沒有其他更佳的方式。天 下沒有白吃的午餐,也沒有捷徑或速成班,面對房地產的世界更是如此。

房地產到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具,還是和一般日常消 費使用的產品一樣屬於居住生活的場所,常常令人搞不清楚。根據國內外產官學界各種長期的調查,房地產有七至八成以上是以居住使用為主要目的,只有二至三成 以下是以投資賺錢為主。面對房地產市場,顯然房子大多還是作為居住使用,然而面對房地產的各種資訊與選擇時,卻又常常只擔心房地產價格的漲跌賺賠,而忽略 了房地產居住使用的本質。當房地產的投資與消費發生衝突時,身為房地產的消費者,你會如何選擇呢?

面對大多數人以居住為主的房地產選擇 而言,是否每個消費者都要有相同的房地產觀點?由於每個人的生活背景經驗、教育職業、工作就業地點、喜愛偏好各有不同,更重要的是每個人的所得財富也有所 不同,因此每個人對房地產的消費居住選擇一定也大不相同,更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後,房地產的消費居住選擇,真是因人而異。唯有自己認真 作功課,努力學習認識自己及家人的共同想法(所謂心中之尺),才可能做出對房地產的最佳選擇。

就算房地產對有些人而言只是一個投資工 具,但房地產和股票投資的知識理念相同嗎?我們應知道房市與股市不僅兩者產品本質並不相同,更重要的是房地產不易收藏儲存,且需要經營管理及居住使用,所 以投資者不容易擁有成百上千的房子;相反的,投資者不但極容易擁有成千上萬的股票,且可以輕易大量的買賣交易,換言之,投資房市與股市絕不是相同的知識理 念,不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市,極可能一敗塗地。




提升房產的美好世界

有人會說我是業界公認的房地產市場空頭代表,本書一定是教人不要買房子,但如果讀者仔細閱讀此書後,應會有不同看法。身為一個長期專注房地產研究者,面 對房地產市場,只有資訊與知識的融合,或許融合考量有些不周延之處,但絕不會自設所謂「空頭」立場,當然更不會預設配合業者的「多頭」立場。堅持知識分子 的求真求是精神,才是本書的基本原則。

我從中原大學建築系畢業,到美國麻省理工學院取得建築碩士,回國到營建署短暫工作後,再到美國賓 夕法尼亞大學獲得都市計畫房地產博士,有幸到政大地政系教書研究,至今二十多年,透過房地產投資與市場分析等課程教學,以及公私部門的委託研究與市場調查 等長期經驗與心得,希望能提供一般房屋消費者基本觀念。

我對房地產不只是學術教學研究心得,在房地產的消費與實務上,也累積了一些經 驗,可供自我體驗。從一九八七年回台在臨沂街租屋開始,一九八八年購買了木柵秀明路的第一棟房屋(十五年中古屋),在一九八二至九二年的這十年間,與幾位 大學建築系好同學合夥投資幾間房屋(有預售屋、新成屋、辦公套房等),大致都小有獲利。一九九二年購買第二間房屋(預售屋)自住至今,一九九九年購買第三 間房屋(在第二間房屋樓上)提供爸媽一起住。換言之,個人經歷過五種房屋消費者類型(詳見〈附錄〉),本書應不會只是學術界的無「基」之談。

當然,本書目的不僅想提供一般對房地產有興趣的大眾參考,也希望能讓房地產業者,包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子,以及其他房地產相關專業人 士,如估價師、地政士、顧問業等參考。讓房地產業者認真了解一般房屋消費者的真正想法,所謂「知己知彼」才是提升房地產美好世界的長遠之道。
本書得以出版,首先應感謝方智出版社賴真真小姐的努力催生,她的主動與協助,讓本書得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協助,完成初稿;他將生 澀的學術語氣轉換成生動的白話口語,使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授,協助資料圖表的彙整及部分文字的校閱。當然本書如 有任何錯誤或不當,均應由本人負責。

最後,我要將本書獻給所有關心與對房地產感興趣的讀者。房地產的世界不只是實務操作,也有理論知識;房地產的學習不只是門科學,也是門藝術;房地產的本身不只是投資致富,更是居住品質與品味的提升。願我們共同為台灣的房地產盡一份心力!


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